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房地产纠纷中出现阴阳合同的危害
来源:www.fczchls.com 发布时间:2021年09月14日
房地产开发商在房地产项目开发中利用高利贷进行融资,本身就可能由于高额付息导致项目进展不顺,使房地产开发项目进入困境而给房屋购买者、建筑工程承包人等带来较大风险。在房地产纠纷进行执行或破产程序后,这种房地产开发商与出借方联手,将普通债权变身为优先债权在法律权利中进行“插队”的行为,在分配时将严重侵犯了其他债权人的合法权益。这里深圳房产律师举一个例子作为参考:
深圳房产律师
案例:

房地产开发商A在房地产项目中建设50套商品房,因市场不理想等原因项目停工,停工时成本为5000万元,其中建筑工程承包人B垫付了2000万元材料款及工人工资,银行C贷款1000万元,资金出借方D借贷200万元,资金出借方E借贷800万元,买房人F等10人购买10套房子预付了1000万的房款。

A在向E借款的时候签订房屋买卖合同,将20套房地产网签至E或E指定的人名下。

房地产项目停工后,A无力支付B的工程款及C的银行贷款以及D的借款被B、C、D起诉至法院。在进入执行程序后,B、C、D发现法院只能对20套房地产价值2000万元进行处置,而B与C的优先债权总额在3000万元以上,D的债权因属于普通债权无法得到分配。

从这一案例中可以看出,资金出借方滥用了“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项”的规定,将远超借款价值的房屋数目网签至自己名下,在执行或破产分配时,这一行为不仅严重影响到普通债权E的受偿,甚至对建筑工程承包人B的优先受偿权与抵押权人C的抵押权的实现也造成严重损害。对于其他正常购房的消费者F等人,也会由于房地产项目烂尾房地产开发商不能及时交付房屋入住,而影响其对房屋占有使用和收益的权利。

(二)阴阳合同受害方缺乏救济途径

《民事诉讼法》为虚假诉讼受害人提供了再审、执行异议之诉、普通另行起诉、第三人撤销之诉等多种可能的救济途径,同时也为每种救济途径设立了适用条件。[3]而对于阴阳合同的受害方来说,目前仍缺乏有效救济途径来维护权益。房地产纠纷中的阴阳合同在制定时,双方早已恶意串通并制造买卖房屋的假象,情节已经捏好并保持一致,导致传统印证方法已无济于事。

房屋网签虽然不产生物权上的效力,但目前对网签房地产的直接执行仍缺乏法律依据。在出借方单独保管借款合同但拒绝承认民间借贷关系,且不以诉讼方式主张权利的情况下,阴阳合同的受害方难以在民事诉讼中直接证明双方为民间借贷关系,并确认房屋买卖合同无效。纵使提出确认房屋买卖合同无效之诉,也难以直接证明资金为借贷资金而非买房款。

(三)损害行政职能部门公信力,消耗司法资源

房地产领域阴阳合同的出现,对合法民事权益主体的利益造成侵犯,破坏社会诚信。同时,由于房地产开发商与资金出借方在订立阳合同时,利用商品房预售资金监管缺失,利用网签制度在行政主管部门对其阳合同进行备案,故无论阴阳合同目的最终实现与否,均损害了职能部门的公信力。如房地产项目开发并销售顺利,房地产开发商能够还本付息,阴阳合同也未被发现,则其可能会在其他房地产项目中继续利用这一方式,最终衍变为行业潜规则。在司法领域房地产纠纷中,阴阳合同不仅严重损害第三方当事人利益,而且也给案件事实的查明增加难度,浪费了本来有限的司法资源,影响以至扰乱正常的司法秩序。

(四)使法律适用严重背离立法初衷  

房地产纠纷案件中的阴阳合同,利用了法律对普通公民生存权的保护制度,其实质为出借方滥用法律规定,将自己的普通债权凌驾于法律原本所应保护的优先债权之上,意图使法律适用背离立法初衷。

《合同法》第286条旨在解决司法实践中出现的拖欠农民工资、承包人工程款问题。立法者从社会公共政策角度出发,将利益天平向弱势劳动群体倾斜,赋予了建筑工程承包人工程价款优先受偿权。关于《批复》中第2条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规则。对此,梁慧星等学者也都认可购房者对预售商品房的请求权优于工程款优先权,主要的理由在于普通购房者的生存利益高于承包人的经营性权利。[4]上述法律规则在制定的过程中,无一不体现出立法者对弱势群体的人道关怀,这份关怀却被人为地当成法律漏洞,通过制定阴阳合同加以利用,对此应当依法惩治。

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