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房地产项目股权投资与债权投资比较
来源:深圳房地产律师 发布时间:2022年03月31日

深圳房地产律师对于房地产项目的股权投资和债权投资,本文在项目尽调、资金使用、过程控制、和收益对比方面做出分析。

深圳房地产律师

(一)、无论股权投资还是债权投资,尽调内容应当基本一致

尽调内容都应当包括投资项目的盈利能力、公司治理、股权结构、管理团队、资产情况、经营模式、财务状况和法律风险等。

1、均应注重第一还款来源

第一还款来源,主要是核实收入(主要参考市场价格)和成本(基本建安成本可参考当地定额和平均成本,其他如装修和特殊地况施工可根据成本构成进行分析)的合理性,在此基础上进行财务可行性分析。
项目公司投资的第一还款来源分析,主要有成本收益分析法(会计利润分析法)、投资回收期及动态投资回收期分析法、净现值法(及现值指数法)、内含收益率法等:

(1)成本收益分析法,是一般项目可行性报告(尤其是对外提供的场合)采用的分析方法,该方法比较简单,主要是通过预测销售收入(销售单价)和销售成本,扣除相关税费,得出净利润及销售净利率。该方法是静态分析法,没有考虑收入(及现金流量)的时间价值。

(2)投资回收期,与成本收益分析法类似,是以静态总投资回收时间为项目评判标准。动态投资回收期是考虑了收入时间价值情况下,总投资的回收时间,在当前房企追求“高周转、高增长、高流量”的三高经营模式下,有一定的参考价值。

(3)净现值(NPV)法,就是把项目在整个生命周期内的净现金流量按一定的目标收益率换算为现值之和。净现值法考虑的货币的时间价值,但也有两个缺陷,一是没考虑产生净现值的周期,二是没考虑投资额,即没考虑单位投资的效益情况。上述两个缺陷,会导致投资决策选择投资大和周期长的项目,而忽视了单位投资收益高的项目。

为了比较投资额不同的项目的盈利性,又提出了现值指数法,现值指数(或现值比率、获利指数)是未来现金流入现值与现金流出现值的比率。

现值指数是相对数,反映投资的效率,净现值是绝 对数,反映投资的收益,现值指数消除了投资额的差异,但还是没有消除项目期限的差异。

(4)内含收益率(IRR)法,内含收益率是指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的折现率,或者说是使投资项目净现值为零的折现率,内含收益率是根据项目的现金流量计算的,是项目本身的投资收益率。

内含收益率在计算时不必事先估计资本成本,只需最后与一个可接受的资本成本比较,即可判断项目是否可行,同时考虑了资金时间价值、投资期限和投入成本。当然,使用内含收益率的前提,是现金流入能够找到与内含收益率相同的投资项目。

综上所述,在第一还款来源分析上,采用内含收益率法最恰当,实务中,多数房地产企业也是采用内含收益率法。但是报送给金融机构的项目可行性报告或投资决策分析报告中,多数却为成本收益分析法,当然,项目和土地增值税清算,还是依据成本收益分析,所以成本收益分析法还是有使用的较充分理由的。

2、经营能力等其他方面的分析

经营能力就是操盘能力,要确保整个项目过程能够按时保质保量完成各个阶段目标,这一点,最简单的办法,可以直接参照房地产企业排名,包括各个地方房企项目公司和项目的各类排名,如销售额、销售面积、去化周期等,得出项目公司或项目的经营能力预测,尽调报告中,无论分析实控人、管理团队、项目经营模式和销售能力,以及后续物业等,最终直观的参考,都是以往项目的成功与否。

(二)、投资资金合规性

1、债权投资合规性要求主要是资金使用要合规

一是要达到使用前置条件,比如满足资本金比例和施工进度要求,多期项目要合并计算资本金比例,关注各期项目会计处理和财务数据变化的合理性;

二是确保支付对手的合理性,要符合施工许可证、施工合同中相关内容;

三是支付后要做好贷后检查,防止资金回流以及用于拿地等不合规用途。

2、股权投资合规性要求主要是资金筹集要合规

如果为金融机构自有资金,则需满足一定的监管要求,比如金融机构自身经营管理和固有资产方面的要求,投资用途和比例等;如为投资者投入资金,应满足投资者准入条件,并做好风险和信息披露等。

在股权投资中,资金投入时间方面,可根据协议或项目需要自由安排;加入债权资金合规性要求,可有效降低投资项目的信用风险。

所以,股权资金较债权资金,在使用方面更具灵活性。

(三)、项目建设和销售过程风险控制分析

控制建设期风险方面,股权投资控制更有效,因其持股并在一定程度上参与经营,或至少需要对各项重大决策形式决策权,投后管理基本可以完全随时掌握建设期各项风险。

债权投资的贷后检查,则需要项目公司在工程款支付、债务变化、项目变化、建设资金是否挪用等经营管理风险等方面的配合,尽管可以有合同或协议的约定,但债权投资的贷后检查,往往是滞后的。

(四)、第二还款来源分析

这是之前投资机构偏好债权投资或明股实债的主要原因。债权投资一般会追加投资项目名下土地及在建工程抵押担保,或由母公司提供保证担保,增信措施明显。而股权投资是一种剩余权益,如果加入母公司或其他方劣后安排,则有可能被明股实债。

(五)收益率对风险的补偿

债权投资取得固定收益,风险较小,采取项目抵押担保方式,只要抵押物变现后能够涵盖贷款本息,就可最终确保投资安全;可承受项目一定程度的损失。采取保证担保方式,在保证人有代偿能力的情况下,可以向保证人追偿。

股权投资,项目必须有一定程度的增值,才能保证本金安全,并覆盖资金的机会成本。显然,股权投资,对项目尽调的要求更高一些;同时,本文将通过实例分析,说明只要投资结构设计得当,项目实际实现目标,与预期(尽调结论)相差不大,股权投资还是会实现较债权投资更高更稳定的收益的。

综上所述:

在项目尽调(包括第一还款来源和经营分析等方面)股权投资与债权投资不应存在差异;

在资金的使用方面,股权投资因为投入既是企业的自有资金,使用更灵活;

在项目运营期风险控制方面,股权投资由于是公司股东并在一定程度上参与经营,可以有效控制项目运营期风险,这一点明显优于债权投资;

债权投资的优势在于,有第二还款来源,这在投资项目第一还款来源不充足的情况下可避免产生信用风险;但如果项目正常,且通过一定的投资结构设计,还是能保证股权投资取得相对稳定的高收益的。

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