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银行限制房地产开发商融资三条红线将于2021年1月1日正式实行
来源:深圳房地产律师 发布时间:2022年04月01日
8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议上,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。
房地产律师
具体内容如下:

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

2、房企的净负债率不得大于100%;

3、房企的“现金短债比”小于1。

此外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

12家房企试点融资“三道红线”,

9月底前需提交降负债方案!

据了解,碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参与了本次会议。

12家房企中,其中位于“三道红线”中红档的有3家房企:融创中国(1918.HK)、绿地控股(600606.SH)、中梁控股(2772.HK)。

剔除预收款后的资产负债率分别是84.2%、82.8%、80.8%;

净负债率分别是214.1%、163.4%、120.9%;

货币资金与短期债务之比分别是0.57、0.67%、0.70。

位于橙档的是阳光城(000671.SZ):

剔除预收款后的资产负债率是77.6%,

净负债率154.4%,

货币资金与短期债务之比1.15。

位于黄档的是碧桂园(2007.HK)、万科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH)。

剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%;

净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%;

货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。

位于绿档的多位央企系房地产公司,包括保利发展(600048.SH)、中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、华侨城(000069.SZ);

剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%;

净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%;

货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次会议核心点在于,首次从房企的角度谈了长效机制,这样长效机制的工作就更加饱满了,包括市场、监管和企业。“所以这不是简单打压开发商,而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容,依然有助于稳定后续房企拿地。”

224家上市房企仅有68家位于绿档,

地产金融投放也要“有保有压”

按央行给出的“三道红线”标准,统计上市房企发现,224家房企中:

有51家均超过三条红线,

45家超过了其中的两条红线,

60家超过了其中的一条红线。

只有68家划入绿色安全档。

齐鲁晚报称,目前全国有9.6万家房企,绝大部分是中小房企,超高杠杆运营是常态,保守估计至少2/3的超过了一条或多条红线。

超过三条红线的房企,2019年债务平均增长7%,超过两条红线的房企,这一增速为12%;

超过一条红线的房企,平均增速为14%;安全区的,这一增速为15%。

因此,除了安全区的,绝大部分房企未来融资将受限,想高举高打、摧城拔寨、高价拿地等等,都要歇一歇了。

当然,也非一棍子打死。内外部形势严峻,地产对于支撑地方财政,支撑减税降费,支持新老基建布局,支持老旧小区改造,还有很重要的意义。特别是,配合“一城一策”,地产金融投放也要“有保有压”。

解读

“三道红线”补充了房地产长效机制

房地产律师认为,现在房地产的金融属性渐强,“三道红线”等措施能有效促进中国房地产行业良性发展。

补充房地产供给端的长效机制

一般情况下,长效机制包括“限购、限贷、限价、限售”等行政手段,但这基本都是在需求端的,即控制购买能力的。但对房产市场供给端的房地产企业基本没有相应的措施。“三道红线”的提出,形成了房地产企业的资金监测和融资管理规则。从供给端补充完善了房地产长效机制。

“三道红线”限制房企的过速发展

如果房企融资无度,产生不切实际拿地的意愿和需求,在土地市场上激烈竞争,进而推高地价,则对人们的预期产生不当的引导。这不符合三稳中“稳预期”的政策要求。

“三道红线”对各档房企有息负债的增长都有控制,就算是三条指标都符合的房企,有息负债也仅能增长15%,整体上限制了房企的过速发展。

“三道红线”对房地产影响

影响无外乎房企梯队和阶层将趋于固化,大房企市场占有率只会继续增加,中小房企今后跨越阶层向上爬升的难度越来越大了。未来一段时间甩卖项目的情况应该会比较多见,甚至可能有大鱼吃大鱼的情况发生。未来生存在地产之林里的企业一定是全科良好的优等生。

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