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房地产开发项目开发商改建的法律风险分析
来源:深圳房产律师 发布时间:2022年04月01日

深圳房产律师分享近年来,随着商品房价格的不断上涨,如何对有限的建筑面积最大化利用成为买房人和开发商共同关注的问题。最近许多新开的楼盘,90多平的户型甚至可以做到四房,“高得房率”已然成为了地产开发商的营销热词,这当然要归功于开发商的“改建”设计。我局的一些楼盘,在周边竞品楼盘的压力下,同样考虑将户型改建纳入设计图纸,但苦于与之伴随的法律风险而踟蹰不前,为此本文旨在梳理改建行为的法律风险并提供相应的规避策略,以助力我局房地产开发项目在合法合规的框架下运营。

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改建的定义及常见改建方式


“改建”是指开发企业在户型设计时预留空间,并在开发过程中对于该部分空间进行改建,形成所谓的“赠送面积”行为,以达到扩大客户实际使用面积的目的。常见的改建方式包括:

(1)开放式凸阳台后期封包,改建为房间

根据新版《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)规定,在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

常见的改建方式为后期将阳台改为房间,属于赠送一半的阳台面积给业主。

(2)内飘窗后期拆卸,改建为完整空间

根据新版建筑规范,窗台与室内地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米以下的凸(飘)窗不计算建筑面积。

常见的改建方式为设计时在凸窗上方安置横梁,将空间分为两层,使得凸窗高度不超过2.1米。后期改建时,将横梁拆除使得小于2.1米的凸窗空间转化为标准层高,则飘窗的面积属于赠送面积。

(3)凹槽面积后期搭板,加大户内面积

常见凹槽改建方式是在房屋设计时,将户内房与房之间的部分设计为非功能性凹槽,后期通过搭板的方式进行改建,加大房间进深,预留的凹槽面积属于赠送面积。

(4)赠送大面积设备平台,后期改建为房间

设备平台通常作为空调外机、水电表等放置区域,前期设计时通过赠送大面积的设备平台,为小户型预留可改建空间。后期将其改建为储藏室、书房等功能房间。


三、改建对开发商的法律风险

行政风险

(1)高额行政处罚风险

若改建部位未在《建设工程规划许可证》批准建设的范围内,根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,这些违法建筑将面临停止建设、被拆除的行政风险,同时建设单位还将面临建设工程造价百分之十以下的高额罚款。

(2)规划主管部门不予办理规划验收和竣工验收备案风险

如果改建发生在项目规划验收或竣工验收之前,则由于实体建筑与报批施工图不一致,在规划验收环节和竣工验收备案环节可能会出现问题。由此导致政府主管部门不予验收合格或不予备案,从而影响项目交付条件的成就。

(3)房屋权属登记机关不予办理产权初始登记的风险

根据《房屋登记办法》规定,在办理房屋初始登记时,房开企业须提交“建设工程符合规划的证明”,且在办理房屋初始登记时,房屋登记机构还应进行实地查看。当存在上述改建行为时,项目可能存在无法办理初始登记的风险,且后续会引发客户无法落户、入学等连锁反应,极端情况下可能会演变成社会事件。

(4)因虚假广告而遭受处罚的风险

若楼盘宣传中的赠送面积系经改建而来,而改建是否能够成功实现既涉及技术上的可改建性,还涉及法律上的合规性。因此,建设单位以赠送面积进行宣传,导致购房者认为不存在技术上的障碍及法律风险,可能会被认定为利用广告对商品作虚假宣传。

民事风险

(1)业主以欺诈为由起诉要求撤销合同

业主以开发商“赠送面积”属于实际上不存在的违法面积构成欺诈为由要求撤销合同。法院在裁判时通常会综合考量合同约定、实际履行方式、有无对赠送面积收取价款、是否构成误导等因素来判定开发商是否构成欺诈。

在“温州平阳万达广场投资有限公司与周苏招关于商品房预售合同纠纷”一案中,针对开发商宣传的“赠送面积”是否构成欺诈时,法院认为,业主对于宣传中的“赠送面积”系阳台、设备平台和花池改建而来的事实是明知的,且有关“赠送面积”的宣传并未对业主产生误导,开发商也未就“赠送面积”收取价款,故业主主张开发商“赠送面积”的宣传上存在欺诈并导致其产生重大误解的理由不能成立。

案例警示:针对客户后期以“赠送面积”系不合法为由而诉请撤销合同的问题,开发商须注意保留其在营销阶段对客户关于“赠送面积”系改建而来的提示作为证据(宣传资料、营销辞令等),以证明不存在欺诈行为。

(2)业主以拟交付房屋不符合约定交付标准为由起诉要求解除合同或主张违约赔偿

开发商在房屋销售时对户型改建、赠送面积事宜进行了宣传,但后期因存在改建风险等原因而实际未按约进行改建,业主起诉要求解除合同或主张违约赔偿。

在“重庆好利来物业发展有限公司与晏吉,朱兴全商品房预售合同纠纷案”一案中,开发商不仅在宣传资料中宣称房屋为三室两厅,飘窗阳台全赠送面积,还在合同附图中显示一室为封闭阳台,但实际交付时却未进行改建。法院认为,《住宅设计规范》对“室”、“厅”的定义进行了严格规范,当事人不能随意作扩大理解。从合同约定和附图内容看,虽然合同约定的户型为三室两厅,但实质上开发商是将“空中庭院”对应的封闭阳台作为了一“室”,开发商的行为构成违约,法院按照业主已付房价款1%的标准酌情支持。

案例警示:首先《商品房买卖合同》中约定的户型信息和户型平面图不能约定改建后的户型结构,这将构成实质承诺;其次,若销售广告和宣传资料对所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约内容,故开发商在营销推广中也应把握对“赠送面积”的宣传尺度,以防在后期交房时被动。

(3)业主以房屋改建行为未经主管部门同意为由起诉要求解除合同

业主在签约时一同签署了改建申请及承诺书,委托开发商对设备平台部位进行改建,但最后以开发商变更房屋规划设计违反国家强制性规定要求解除合同。

在“黄颖君与金华市中升房地产有限公司商品房销售合同纠纷案”一案中,对于开发商在售楼广告宣传单中注明拓展部分的行为,法院认为,开发商在购买房屋时依据的售楼宣传单中亦以红框对赠送部分予以标注,并以文字说明“红框区域为可拓展面积”,且业主亦签订《委托施工协议》、《承诺书》,委托第三人对涉案房屋进行封孔施工,故应认定业主对涉案房屋赠送面积的具体形式和性质是明知的。业主以赠送面积未经规划审批、改变住宅结构为由要求解除合同,依据不足,不予支持。

案例警示:对于涉及改建的商品房,实践中开发商通常会在签约阶段要求业主一同签署《委托改建协议》和《承诺书》以证明客户知晓改建内容并自愿承担改建后果。此类《改建协议》在民事上可以作为双方协商一致对房屋进行设计变更的依据,无特殊情况下,业主不能以此为由主张解除合同。但如开发商因改建行为而承担行政责任(如无法办理产权证),能否以《承诺书》对抗其对业主的违约责任?在“堡盈公司与徐樾商品房买卖合同纠纷案”一案中,法院认为开发商仍需承担违约责任,但可按双方过错比例适当减轻。

(4)业主起诉要求开发商就委托改建部分进行整改或赔偿

开发商按照广告宣传内容对房屋进行改建,改建后业主拒绝收房,并起诉要求开发商就委托改建部位进行整改恢复原状或赔偿。

在“洪潇与苏州中展房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案”一案中,法院认为,开发商改建并未减少房屋建筑面积,业主要求赔偿该部分损失不予支持。但开发商在涉案房屋验收后,未经行政管理部门许可,擅自变更设计规划进行改建,业主主张按照房屋审批图纸恢复原状的诉请,应予支持。但在“高启宏与重庆同景置业有限公司房屋买卖合同纠纷案”一案中,法院做了相反的判决,法院认为,考虑到赠送面积并没有计入购房面积,没有损害业主的利益,业主也没有证据证明被告的赠送面积确实无法使用,存在安全隐患的事实,故对整改或赔偿要求不予支持。

案例警示:对于改建的房屋,若改建部位不存在重大质量问题,业主以存在改建为由要求开发商赔偿的,法院通常不予支持。但若业主主张开发商就改建部位恢复原状,法院在裁判中通常会参考改建部位是否存在质量瑕疵、是否对业主使用房屋造成不利影响,以及双方是否签署改建协议对改建行为达成合意等因素进行判断。

风险规避策略

营销阶段操作注意要点

(1)商品房买卖合同——合同中对于户型的约定(*室*厅)和合同附图(户型平面图)均需与报规文件保持一致。即保证双方签署的商品房买卖合同中对于户型的约定与报规文件一致,以防止后期因监管问题无法进行改建时业主根据合同约定要求我方承担违约责任。

(2)营销物料——折页、宣传板、现场展示模型需与报规文件保持一致,对于改建部位可进行标识说明。监管部门在判断开发商是否存在虚假宣传以及法院在判断开发商是否构成欺诈时,营销物料是主要审查的内容。因此营销物料上所示户型结构及所附户型图一定与报规文件一致,但出于宣传考虑,可对后期拟改建部位进行另外标明(如对拟改建部位标注为“自主改建空间”),但尺度须参照当地监管程度具体把握。

(3)样板间——交付样板间须与报规保持一致,创意样板间须对改建区进行标识说明。在部分城市(如佛山市),当地法规要求开发商须同时设立交付样板间和创意样板间,交付样板间须与实际交付房屋完全保持一致,不能做任何改建;创意样板间可以进行适当装修,但对于非交付内容要进行明确标识。如创意样板间为改建后的户型,需要在改建区域以明确标识标明(如“此处赠送一半面积”)。

(4)营销辞令——营销人员需对改建区域进行提示,但不能对改建事项做具体承诺。营销人员须在客户了解项目户型结构或在参观样板间时,对后期改建区域部分进行提示,一旦后期发生纠纷可证明业主明知存在改建情形,我方不存在欺诈。但对于改建主体、时间以及具体改建方式等内容,营销人员不应做具体承诺,由法务部与项目部另外选定第三方改建后再与客户签署改建协议。

改建逻辑注意要点

(1)改建实施主体尽量选定外部第三方。改建主体尽量选择我司及关联公司以外的第三方,如果开发商因改建被行政处罚,将会承担工程造价10%以下的罚款,相比而言,第三方遭受处罚的成本较低。

(2)改建工程需在规划核实和竣工验收之后。改建工程须在规划核实与竣工验收之后,以防止因存在改建事宜导致我方无法顺利竣工验收,承担逾期交房违约责任。

(3)改建协议应在正式网签合同前签署。实践中存在改建操作的开发商通常将改建协议和相关附件放在签约阶段统一签署,其原因是委托改建事项责任承担主体通常为业主,业主本身抵触情绪较大,放在签约时段签署可提前排除一部分对改建行为存在意见的业主。如果将改建协议置于交房前签署,更易发生纠纷。

(4)改建责任承担主体尽量选为业主,可以在改建协议中概括约定由业主承担改建责任。如发生改建纠纷(如无法办证、违规改建等问题),用以规避或减轻我方对业主的赔偿责任,但通常难以规避我方负责拆除改建设备、恢复原状的责任。

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