欢迎来到赵春华律师网站

赵春华律师
  • $
您所在的位置:首页 > 信息动态  > 房地产融资
“345”新规后,房地产还有哪些融资途径?
来源:深圳房产律师 发布时间:2022年06月09日

近日,网传的房地产融资“三四五”规则,引起房地产行业和金融机构的广泛关注,目前的报道是很多房企已拿到文件原文,但不清楚执行尺度,金融机构也在等待指导性文件的正式下发,以及落实“345”融资规则有“合理的过渡期”,也有报道是2021年1月1日起全行业推行。

深圳房产律师

同时,很多文章对此进行了解读和评论,多数认为对房地产融资会产生一定程度的限制,同时也提出了一些解决办法,例如替代有息负债、资产出表获取资金和地产真实股权投资。


本次“345”融资规则,以增强偿债能力为出发点,设定三条财务指标红线,将房企划分为四挡,每档负债增速可以上调5%。

本文认为,监管部门并不是一味强调负债控制,而是强调了有息负债,在监管中引入管理用资产负债表的概念,同时将少数股东权益作为负债处理,也旨在于控制明股实债,无论将来何时执行及执行细则如何,三条红线体现的是监管上对不同资金来源风险应当分类管理的新思路。

“345”规则简要分析

1、三条红线的计算方法如下:

红线 1指标:剔除预收款后的资产负债率 =(总负债-预收)/(总资产-预收)

红线 2指标:净负债率 =(有息负债-货币资金)/股东权益合计

红线 3指标:现金短债比 = 非受限现金 /短期债务

2、三条红线分析:

⑴、剔除预收款后的资产负债率

该项指标,分子分母同时剔除预收账款后,企业资产负债率是下降的,这对于预售模式下预收账款较多的房企,实际上有利于该类房企的信用评价。

⑵、净负债率

净负债既净金融负债,是管理用财务报表的概念:

总资产=经营资产+金融资产,

总负债=经营负债+金融负债,

所以,所有者权益+净负债(净金融负债)=净经营资产,

而净负债/股东权益,管理财务报表中称为净财务杠杆。

为把结构化主体子公司的少数股东权益也纳入净负债,进一步设计了“归母净负债率”指标,归母净负债率越高,说明企业的实际债务风险可能越大,公式定义为:归母净负债率 =(有息负债-货币资金+少数股东权益)/归母权益。净负债中引入少数股东权益,主要是防止明股实债导致的房地产企业隐性负债增加。

当前的私募基金监管和备案政策下,对于明股实债有明确的定义,同时明确:

禁止私募基金通过设置无条件刚性回购安排变相从事借贷活动,

基金收益不与投资标的的经营业绩或收益挂钩,

以及通过投资合伙企业、公司、资产管理产品(含私募投资基金)等方式间接或变相从事借贷活动。

所以,有明股实债嫌疑的房地产私募股权投资基金几乎不会备案通过。

但如果是其他SPV,例如通过有限合伙企业实现并表大比例的少数股东权益,同时又承担固定还本付息责任,那就应当将该少数股东权益纳入净负债。

本文下面结合有限合伙企业(并表型)与有限合伙基金在地产股权投资中的比较,说明将少数股东权益纳入净负债的影响。

⑶、现金短债比

该项指标,类似于现金比率,分子为非受限现金,起码是剔除保证金和质押类现金;分母,应当包括短期债务和一年内到期的中长期债务。

降低现金短债比有两个方面:

增加现金持有量会增加机会成本,

而降低短期负债,可以将应付账款归集并资产证券化,从而将短期债务转化为中长期债务。

相关文章