欢迎来到赵春华律师网站

赵春华律师
  • $
您所在的位置:首页 > 信息动态  > 房地产融资
房地产投资并购中土地存在土壤污染问题的分析
来源:深圳房地产律师 发布时间:2022年06月21日

房地产企业的并购实质上是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。深圳房地产律师认为一般而言,房地产并购有两种模式,一是房地产股权收购,一是房地产项目收购。其中又有多种具体的操作方式,比如整体开发项目转让、在建工程转让、合作开发等。利用何种并购模式,有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。收并购项目在实操过程中要比招拍挂项目复杂的多,每一个项目都有各自的特征,稍有疏忽遗漏都有可能引起法律纠纷,房地产律师本文结合房地产企业并购的法律实务,对目标公司土地存在土壤污染问题情况的几个法律问题进行探讨。

深圳房地产律师

一、土壤环境影响评价概述
根据《中华人民共和国环境影响评价法》第二条之规定,本法所称环境影响评价,是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估,提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施,进行跟踪监测的方法与制度。

房地产开发项目环境影响评价是指对房屋建设过程(施工期)及房屋建设后居住、使用过程(运行期)对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康及福利可能造成的影响进行系统分析和评估,并提出减少这些影响的对策措施。

土壤环境质量评价,简称土壤环境评价。是指根据不同的目的和要求,按一定的原则和方法,对一定区域内的土壤环境质量进行单项或综合的客观评价和分级。包括现状评价和预测评价。土壤环境质量的现状评价是要对土壤环境的现状作出评价,包括化学物质的累积性评价和污染评价。土壤环境质量的预测评价是对未来土壤环境质量变化的预测。土壤环境质量调查与评价是为了掌握土壤环境质量总体状况,阐明土壤污染的特征,为建立土壤环境质量监督管理体系,保护和合理利用土地资源,防治土壤污染提供基础数据和信息。

二、土壤污染的几种责任承担方式
(一)刑事责任

《中华人民共和国刑法》第三百三十八条规定:违反国家规定,排放、倾倒或者处置有放射性的废物、含传染病病原体的废物、有毒物质或者其他有害物质,严重污染环境的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;后果特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。《最高人民法院、最高人民检察院关于办理环境污染刑事案件适用法律若干问题的解释》 第一条规定:实施刑法第338条规定的行为,具有下列情形之一的,应当认定为“严重污染环境”:……(二)非法排放、倾倒、处置危险废物三吨以上的;(三)排放、倾倒、处置含铅、汞、镉、铬、砷、铊、锑的污染物,超过国家或者地方污染物排放标准三倍以上的……。即该解释对严重污染环境的情形予以明确规定。

(二)行政责任

《中华人民共和国环境保护法》第五十九条规定:企业事业单位和其他生产经营者违法排放污染物,受到罚款处罚,被责令改正,拒不改正的,依法作出处罚决定的行政机关可以自责令改正之日的次日起,按照原处罚数额按日连续处罚;环保部门还可以采取限期生产、停产整治等制裁措施;对利用渗井、渗坑、裂隙、溶洞,私设暗管,篡改、伪造监测数据,或者不正常运行水污染防治设施等逃避监管的方式排放水污染物的,对直接负责的企业主管人员和其他直接责任人员将依法移送公安机关,建议行政拘留。

(三)民事责任

《中华人民共和国民法典》第一千二百二十九条规定:因污染环境、破坏生态造成他人损害的,侵权人应当承担侵权责任。第一千二百三十条规定:因污染环境、破坏生态发生纠纷,行为人应当就法律规定的不承担责任或者减轻责任的情形及其行为与损害之间不存在因果关系承担举证责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》第五十五条规定:对污染环境、侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为,法律规定的机关和有关组织可以向人民法院提起诉讼。人民检察院在履行职责中发现破坏生态环境和资源保护、食品药品安全领域侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为,在没有前款规定的机关和组织或者前款规定的机关和组织不提起诉讼的情况下,可以向人民法院提起诉讼。前款规定的机关或者组织提起诉讼的,人民检察院可以支持起诉。该条确立了环境民事公益诉讼制度,明确法律规定的机关和有关组织可以提起环境公益诉讼,且检察院可以单独提起诉讼。

三、并购中土壤污染责任承担探究
(一)公司企业并购后,后继公司是否应当继受先前公司因土壤污染所要承担的责任?

2018年8月31日,国家主席习近平签署第8号主席令,颁布《中华人民共和国土壤污染防治法》,自2019年1月1日起正式施行。该法第四十八条明确规定:土壤污染责任人不明确或者存在争议的,农用地由地方人民政府农业农村、林业草原主管部门会同生态环境、自然资源主管部门认定,建设用地由地方人民政府生态环境主管部门会同自然资源主管部门认定。

即将于2021年5月1日施行的《建设用地土壤污染责任人认定暂行办法》第三条规定:本办法所称建设用地土壤污染责任人(以下简称土壤污染责任人),是指因排放、倾倒、堆存、填埋、泄漏、遗撒、渗漏、流失、扬散污染物或者有毒有害物质等,造成建设用地土壤污染,需要依法承担土壤污染风险管控和修复责任的单位和个人。该办法第五条规定:土壤污染责任人负有实施土壤污染风险管控和修复的义务。土壤污染责任人无法认定的,建设用地使用权人应当实施土壤污染风险管控和修复。

因土壤污染事件的污染来源多,污染周期长,污染成因复杂,责任人认定和责任分配难度大,故在污染责任人无法确定的情况下,土地使用权人存在对土壤修复的责任。这与法律学术界中“土壤污染整治责任在性质上属于不具有人身专属性的责任,在分类上属于可以继受的责任类型,在企业并购中可以作为继受客体由后继公司承担”存在一定的关联。在《建设用地土壤污染责任人认定暂行办法》尚未制定前,司法实践中处理这一类型案件的通常做法是依据“权利义务之概括承受”原理来处理企业并购中污染整治责任的问题。

(二)公司企业并购中土壤污染是否属于不可抗力?

土壤污染具有长期性和隐蔽性的特征,从排污行为到土壤遭受污染再到受污染之土地被发现,要经历一个长期的过程。公司企业并购中土壤污染是否构成不可抗力。实务中对于类似情形的处理存在以下案例:

(2015)浙嘉民终字第535号嘉兴市禾城福达置业有限公司与嘉兴市南湖区余新镇人民政府、嘉兴市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案中,法院在本院认为部分中阐述:根据《合同法》有关物的瑕疵担保义务的规定,嘉兴国土局作为涉案宗地的出让人,负有保证出让宗地符合其效用价值的义务。涉案宗地规划为商住综合用地,受让人又系一家专业从事商品房开发建设的企业法人,故“适于商品房开发建设”即为该宗用地的效用价值之所在。对此嘉兴国土局应当明知且有义务保证该宗用地适于商品房开发建设……可见该宗用地存在效用价值方面的瑕疵。其中来自民政化工厂的瑕疵因素在嘉兴国土局出让该宗用地时即已存在,嘉兴国土局无疑应予以排除。而来自豪昇公司的因素系在民政化工厂这一因素未排除前叠加进来的因素,虽然这一因素在嘉兴国土局出让该宗用地时不存在,但由于这一因素乃叠加在民政化工厂这一因素之上,嘉兴国土局在仅排除民政化工厂这一因素而未排除豪昇公司这一因素下的交付仍属于一种瑕疵履行,故嘉兴国土局仍负有将豪昇公司这一瑕疵因素予以排除的义务,唯其如此,其对福达公司的交付才符合《合同法》第六十条全面履行的规定。嘉兴国土局辩称福达公司已实地进行过踏勘,已明示接受并认可了涉案宗地的现状,故其已不负该宗用地的瑕疵担保责任。对此,本院认为,通过踏勘确可查看到周边是否有工厂,但有工厂并不意味着环评一定无法通过,关键是这些工厂是否存在足以影响住宅小区建设的环境因素,如本案民政化工厂的卫生防护距离和豪昇公司的噪声。这些因素需利用专业仪器,由专业机构按专业技术规范进行评估,仅凭现场踏看并不能当然确定相关拟受让的宗地是否能通过环境影响评价。嘉兴国土局作为出让人对涉案宗地的瑕疵担保义务并不能由此获得免除。

笔者认为,该案仅为对环境污染导致项目无法开发的个案,在实务中存在将土地存在污染认定成商业风险的可能性。理由如下:首先,不可抗力的抗辩一般只针对那些完全不可预测的情况,而不是那些造成了非同寻常但并非前 所 未 有的影响的情形。在并购中,存在因土地污染等环境因素影响开发的情况。如果根据以往的经验和知识,能够合理预见到这种自然现象的发生,以不可抗力来抗辩存在难度。其次,在收并购过程中,收购方作为经验丰富的房屋开发企业,对土地是否存在污染亦应尽到注意义务。

四、并购中的土壤污染风险的防范
并购中土壤污染的风险主要为:若地块土壤已经受到污染,且企业未能完成土壤的修复,则面临着土地续期、出让及建设开发不能的风险。此外,在土壤修复过程中,也较为容易产生二次污染,导致对土壤周边的企业及居民造成损害,亦存在一定的法律风险。

在与土地转让有关的商业活动及土地修复过程中,收购方可从以下方面防范可能涉及的法律责任风险:

(1)在涉及土地转让的商业并购中,收购方可聘请具备资质的评估机构对场地的土壤环境进行调查评估,以全面了解标的土地的污染状况。如果该风险在可以承受的范围之内,则应当要求并购目标企业进行整改,经第三方机构进行验收或评估,并可约定作为付款的先决条件。

(2)如果该风险在可以承受的范围之内、但短期内无法及时整改,可在评估风险大小、规模、性质的基础上。在土地转让合同或并购协议中,采取调整价格、分阶段付款等方式实现利益最大化,且需明确约定土壤污染责任的承担方,并对修复费用的承担问题进行具体明确,同时还可对担保以及赔偿等问题进行约定。

(3)为了防范各类潜在的环境法律风险,可在相关合同文件中要求转让方做出兜底性的声明保证,即承诺并购目标企业不存在未披露的环境违法行为,并对相应的违约责任进行约定。

(4)在对污染土地进行修复的过程中,需严格遵守修复技术方案、环境影响评价报告及批复等文件中关于污染防治的要求,避免因防护不当而对环境造成新的污染,甚至造成周边民众人身及财产的损害。

五、并购中的土壤污染风险的防范
房地产企业投资并购是一项复杂的事务,存在的风险因素较多,其中土壤污染由于较为隐蔽,在项目初期往往难以察觉。收购方要取得良好的效果必须对并购风险中存在土地污染的风险进行高度的重视,并通过在合同签订过程中增加相关条款方式予以兜底,从而对该风险防范避免。

相关文章