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“阴阳合同”对房地产纠纷赔偿优先权的危害及对策|试探

在房地产交易中,一方为了个人利益,与开发商签订了“阴阳合同”。当房地产项目进展顺利时,开发商将被要求支付利息;当开发商资不抵债时,他将成为买家并要求优先还款。阴阳合同不仅损害国家利益,也给相关各方带来潜在的巨大风险。阴阳契约产生的原因很多,既有主观利益驱动因素,也有制度不完善的原因,接下来由深圳房产律师讲解。

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         在房地产交易中,一方为了个人利益,与开发商签订了“阴阳合同”。当房地产项目进展顺利时,开发商将被要求支付利息;当开发商资不抵债时,他将成为买家并要求优先还款。阴阳合同不仅损害国家利益,也给相关各方带来潜在的巨大风险。阴阳契约产生的原因很多,既有主观利益驱动因素,也有制度不完善的原因,接下来由深圳房产律师讲解。


        优先权是法律定义的,即特定债权人优先于其他债权人,甚至其他财产所有人。对。在房地产纠纷案件中,为优先保护相对弱势购房者的合法权益,现行法律明确规定购房者的权利优先于施工单位的优先权和抵押权人的抵押权。 . . 《最高人民法院关于建设工程费用优先清偿的批复》第二条规定,建设工程承包人的优先权高于抵押权,在消费者支付全部或大部分款项后购买商品房的,合同当事人为商品房享有的工程价款优先补偿权,不得对抗买方。

       

         近年来,在房地产纠纷案件的执行过程中,发现了因优先赔偿而产生的“阴阳合同”现象,对此类案件的审理和执行造成了严重影响,亟待解决。注意力。本文对上述问题进行了初步探讨并提出了相应的建议,希望对司法实践中相关问题的处理和解决有所帮助。

         一、阴阳契约的定义及效力
         阴阳合同又称“黑白合同”,并不是严格意义上的法律概念,合同法中也没有相应的条款来界定其内涵。一般而言,阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份内容不同的合同,一份为内,一份为外。以逃国税为目的,内抄是双方真实意图的表达,可以是书面形式,也可以是口头形式。
          从民事法律关系的角度分析,在两份合同中,当事人可以具有相同的民事法律关系,也可以具有两种不同的民事法律关系。在属于不同民事法律关系的阴阳合同中,阳合同所代表的民事法律关系是外在的,而阴合同所代表的民事法律关系是内在的。本文介绍的房地产纠纷案例本案中的阴阳合同是两种不同的民事法律关系。

       

        (一)阴阳合同的效力

        《民法通则》第一百四十六条规定,行为人和相对人故意实施的民事法律行为无效。隐瞒虚假意思的民事法律行为的效力,依照有关法律、法规的规定办理。从上述规定来看,阴阳合同中的阳合同应认定为无效,因为它不能反映双方的真实意思。关于否定合同的效力问题,由于代表了双方当事人的真实意思,只要内容合法,不属于合同法第五十二条规定的情形,就应当认定为有效合同。 .但是,如果阴阳合同的使用涉及到以法律形式掩盖非法目的,甚至实施违法行为,不仅变相男合同无效,变相阴合同也因故无效。到非法内容。如果阴阳合同涉及逃税金额大、次数多,则可能构成刑事犯罪。
          (2)阴阳合同是行业潜规则
        从以往的司法实践来看,阴阳合同在建筑工程招投标和二手房销售领域较为普遍。在建设工程招投标过程中,签订阴阳合同的主要目的是逃避政府管理,而在买卖二手房方面,签订阴阳合同的主要目的是为了避税。 2018年年中,影视从业人员签订阴阳合同逃税问题也引起了社会和法律界的高度关注。国家有关部门随后对相关行业的整改也表明,这并非个案或偶然现象。 .

        

          笔者在处理一系列以房地产公司为被执行人的案件中,也发现在房地产纠纷中,存在因赔偿优先权而产生的阴阳合同,甚至发现不同的人或企业各地区都用阴阳契约来保护 手段与自己的利益高度一致。可以说,阴阳合同利用了相关法律规则的漏洞,与相关行业的潜规则密切相关,互为外在。

       

        二、阴阳合同在房地产纠纷中的表现

        (1)阴阳合同为民间借贷合同
        在房地产纠纷中,房地产开发商为使房地产开发项目顺利实施而向他人融资和借贷的过程中形成阴阳合同。房地产开发商与贷款人的实际民事法律关系是民间借贷关系,利率普遍远高于同期中国人民银行的贷款基准利率,属于高利贷性质。
        否定合同可以是书面合同或口头合同。出于隐瞒和隐瞒真实意图,书面合同通常由贷方单独保存,不公开披露。当房地产项目市场状况良好,销售顺利,开发商偿债能力强,这些合同甚至不会出现在公众或司法机关的眼中。即使房地产项目纠纷进入执行分配程序后,贷款人一般也不会启动诉讼程序,以避免对其高利贷行为进行司法审查。
         (2) 杨合同为商品房销售合同。
        房地产开发商与贷款人之间的另一份合同,即杨合同,是房屋买卖合同,双方的民事法律关系对外是房屋买卖关系。合同一般在房网签订到房地产管理部门备案登记时产生。房地产开发商按照资金出借人的要求,向资金出借人或者出借人指定的人名签署一定数量的房网。与双方的借钱金额相比,网上签约的房屋总价并不是一个等价的对应关系。前者一般比后者高很多。部分资金贷方将其视为房地产抵押。如果房地产开发商有较好的还本付息能力,双方的购房合同将逐步解除,网上签约也被取消,房地产开发商将房屋出售给他人。房地产项目进展不顺利、进入司法程序并被执行或破产的,资金出借人将通过房屋买卖合同对网上签约的房屋主张优先权。

      

         三、房地产纠纷中出现阴阳合同原因

        (1) 多项权利并存时,各项权利的实现顺序不同
        合同法第286条规定了建设工程的优先受偿权。但是,该规定过于原则性,在司法适用中还有很多问题需要探讨。
         《最高人民法院关于建设工程费用优先补偿问题的批复》(以下简称《批复》)是最高人民法院应上海市高级人民法院关于理解和适用《合同法》第 286 条》,该规定澄清了争议较大的问题。 《批复》第一条规定,建设工程承包人的优先权优先于抵押权和其他债权。第二条规定,消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人应当对商品房享有的工程价款优先受偿权,不得违反买受人规则。
        从上述规定可以看出,房地产纠纷中存在多重权利时,赔偿的优先顺序为:价款返还权>建设资金优先权>抵押权>其他债权。 [1] 应当指出的是,“破产法律也将职工工资列为优先补偿,但在实施过程中是否优先考虑职工工资,目前各地区尚不统一。
         (2)相关规定不完善,违法成本低,收益巨大。
        由于商品房预售制度对预售款的监管没有统一规范,不同地区的做法不一,导致部分商品房预售款的监管存在法律问题,造成市场混乱。房地产市场。 [2] 虽然住房和城乡建设部于2015年制定了《房屋交易和物业管理工作指导意见》(以下简称《指导意见》),但作为部门性法规,预售房的监管制度商品房资金和商品房预售合同网上签约系统(以下简称网上签约)作出原则性规定。但是,目前尚缺乏关于商品房预售监管制度细则的相关意见。
        正是因为制度的差距,贷款人才能趁机将贷款的资金转化为房屋的预售资金,供开发商使用。网上签核系统的目的是促进房地产交易的透明度,防止“一房多卖”。电子房产单上注明商房已预订或签约,无需支付任何费用。但由于商品房预售资金监管制度不完善,网上签约制度成为了房管部门在阴阳合同中对积极合同的自由背书。商品房购销合同是一种积极的合同,在电网签订并签署后,基金贷款人可以获得的预期收益远大于几乎免费的成本。
         (三)房地产纠纷案件审理周期长。
        房地产纠纷案件在审理过程中一般具有以下特点:一是民事法律关系复杂,合同多,当事人多,案件审理难度大。案件种类多;二是案件当事人对抗性强。本次诉讼、反诉、诉讼请求等案件较多,争议焦点也有所增加。庭审不易控制;第三,司法鉴定比例高,房地产纠纷涉及工程造价,在工程质量方面,基本需要委托第三方进行司法鉴定,从而使工程造价、工程质量等重要事实可以查明,查清案件,查清责任。司法鉴定周期短则半年,长则一两年,势必导致案件审理期限的延长。
        进入执行程序后,往往需要进入评估拍卖程序,面临大量的执行异议和执行异议。对于资金出借人而言,此类纠纷冗长的司法程序,使得资金无法长时间周转,这本身就是一个比较大的损失。
         (四)普通理赔最终还款率低
        观察司法实践中房地产案件的最终分配结果,普通债权的还款率较低,在某些情况下甚至可能不分配。当房地产纠纷最终在执行程序中分配时,往往会有大量的债权需要优先分配。在扣除职工工资、税金、购房、建设工程、抵押等优先债权、诉讼费、执行费、估价等费用后,普通债权的还款率较低。一些基金贷款人在借款时,会要求房地产开发商及其家属与房地产公司共同借款,以确保其借款最终能够变现。这种做法虽然可以在一定程度上督促房地产开发商履行还款义务,但在司法实践中,仍有大量房地产开发商在房地产项目资不抵债时跑路,导致房地产项目未完成。 ,并最终使所有债务相等。很难实现。
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