深圳房产律师赵春华发布关于房屋买卖合同纠纷一案

委托人：原告陈某

案由：房屋买卖合同纠纷

【关键词】房屋买卖合同纠纷  定金  违约金  赔偿

财产情况：涉及房价款260万，诉讼请求金额合计65万。

争议焦点：1、哪一方违约在先；2、违约责任如何承担。

诉讼请求：

1.解除陈某与吴某之间签署的《房地产买卖合同》；

2.林某（被告一）、吴某（被告二）退还陈某的定金13万元；

3.林某、吴某按房价款总额的20%向陈某支付合同违约金，计人民币52万元；

争议解决方式：一审判决，被告上诉，二审和解。

诉讼结果：一审判决《房地产买卖合同》解除，林某、吴某向陈某返还13万元定金、并支付52万违约金。陈某胜诉后，林某上诉，二审过程中陈某同意适当减收部分违约金，最终双方达成和解，林某合共向陈某支付人民币43万元（含返还13万元定金及支付30万元违约金）。

【案情经过】

一、案件简要事实经过

被告一林某委托被告二吴某代为出售一套位于惠州市大亚湾的房产（下称“该房产”），并代为签署商品房买卖合同、办理首付款资金监管，办理赎楼、收款、办理房产过户等手续。原告陈某通过某房产中介公司得知该信息，拟购买该套房产。

经某房产中介公司撮合，2016年7月28日，陈某与吴某会面。吴某向陈某出示经公证的委托书、房产证复印件、吴某与林某的身份证原件。经核实身份后，陈某有理由相信该委托书合法有效，吴某有代为签署《房地产买卖合同》、代为收取购房款、代为售卖涉案房产的权利，双方就该房价款、支付方式等达成一致意见并当场签署了《房地产买卖合同》，合同约定房价款总额人民币260万，首付款人民币75万（其中定金人民币15万，剩余首付款人民币60万），除首付款外的剩余房价款采用银行按揭贷款的方式支付。

2016年8月4日，陈某根据合同约定向被告支付15万元定金，其中13万元支付给吴某，2万元支付给房产中介公司。但在吴某收到陈某的定金后，吴某以陈某个人征信有问题、无法办理高评高贷为由拒不履行合同义务，不配合陈某的相关贷款、赎楼手续。

吴某的行为导致合同无法继续履行，陈某无法顺利购买林某的房屋。即使陈某长时间的多次微信或电话催促，吴某也不肯出现并拒绝返还定金。同时，陈某与林某的沟通也未获任何答复，导致整个交易处于僵局状态。

二、委托赵律师代理

陈某委托赵春华律师代理该案件，赵律师与陈某充分沟通并查看证据后，了解到陈某签署《房地产买卖合同》时首付款不足，对方欺骗陈某说可以做高评高贷，且写入合同中，当时吴先生口头引导并承诺可以帮陈某做高评高贷，但吴某收13万后便再无下文，先是推脱说陈某信用不良，无法申请银行贷款，但陈某将个人征信调取出后发现其个人信用良好，吴某后又找其他理由推脱，直至最后不接电话、不回信息。鉴于涉案房产无法做高评高贷，陈某首付款不足，无法继续购买涉案房产，因此拟要回此前支付的15万元定金。

经查，《房地产买卖合同》明确约定首付款支付时间和金额，但对于高评高贷事宜，双方仅约定“可配合”争取，任何一方都未做任何承诺，有鉴于此，赵律师初步判即便双方约定高评高贷，但未增加对方责任，鉴于实际无法高评高贷，根据合同约定，并未免除陈某按时足额支付首付款的责任，存在违约风险。

接受陈某委托后，赵律师经多方考虑，本案出现僵局后，不太容易判断到底谁违约在先，本案首先需补充证据，先发制人，证明对方违约在先。因一直无法联系吴某，吴某也从未要求陈某支付剩余首付款，遂赵律师大胆断定吴某、林某不会出门与陈某做任何沟通，分别向吴某、林某发函，要求继续履行合同。诚如所料，吴某、林某都未做任何反馈，我方遂向法院提起诉讼，将此前发的函作为证据使用，要求解除《房地产买卖合同》，返还定金，并支付房价款总额的20%作为违约金。

庭审中林某主张其授权吴某代为售卖涉案房产的委托书已经撤销，对其不产生法律效力，应由吴某承担法律责任。赵律师抗辩称,委托书内容之全面，属于全权授权委托，并未就吴某与具体哪个买方签署房屋买卖合同进行授权，也未就具体授权事项进行委托，且无固定委托期限，因此该委托书对林某和陈某均完全有效，即便林某已通知不动产登记中心备案撤销该委托书，但未通知陈某，因此，陈某有理由相信吴某有代理权，其所从事的涉案房屋买卖行为产生的法律后果应由林某承担。又鉴于林某已将房产另售他方，其已构成事实违约。

三、结果

一审判决《房地产买卖合同》解除，林某、吴某向陈某返还13万元定金、并支付52万违约金。

我方胜诉后，被告一林某上诉，二审过程中被告一林某表示生活条件不佳，原告陈某考虑到此种情况，同意适当减收部分违约金。最终双方达成和解，林某共向原告陈某支付人民币43万元，其中包括返还13万元定金及支付30万元违约金。吴某未承担任何责任。