论房地产纠纷的审理

房地产纠纷审判是民事审判的重要组成部分，做好房地产纠纷审判工作，对于落实国家宏观经济政策，保障人民安居乐业具有重要意义。随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级和国家房地产政策调整

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房地产纠纷审判是民事审判的重要组成部分，做好房地产纠纷审判工作，对于落实国家宏观经济政策，保障人民安居乐业具有重要意义。随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级和国家房地产政策调整，2014年以来，国家法院受理的房地产案件类型也发生了变化。据我们调查，近三年来，房地产案件数量逐年上升，但区域分布不均衡。一二线城市增长缓慢。在三四线城市，尤其是三四线城市，病例数增长迅速，部分城市正经历爆发式增长。要按照中央调整产业结构、持续稳定控制房地产市场的目标，开展房地产案件审理工作。

一是要通过案件审理引导建立健康有序的房地产市场秩序。最高人民法院第一人民法院始终坚持把维护各方权益、促进房地产业健康发展作为审理此类案件的基本思路和思路。这个想法和思路没有变。在此，我要特别强调的是，房地产市场的变化与法院受理的案件数量、案件类型、判决规模和司法政策等直接相关。我们应该根据房地产市场的变化，找出贯彻这一思想和理念的重点和要点。随着部分二三线城市房地产市场由卖方市场逐步向买方市场转型，开发商主张解除国有土地使用权出让合同并返还土地出让金的案件、买方主张合同无效或被撤销的案件快速增长，一房多卖、重复抵押、虚假抵押等违背诚信的现象普遍存在。要注意合同的多层次效力，谨慎使用合同无效。要注意区分房屋质量不合格和一般缺陷，准确判断当事人是否有解除合同的权利，引导市场经济条件下合同意识和精神的确立，通过法院判决防止违反诚实信用原则的恶意违约行为。如果开发商因资金链断裂无法交房或申请房产证，也需要通过合同解除的方式及时依法保护购房人的利益，同时依法适当分担损失，更好地平衡各方利益。要密切关注房地产价格下跌引发的群体性事件，加强与地方党委、政府的沟通协调，及时制定处置方案，防止连锁反应。

二是要注意房地产业务与民间借贷交织的案件特点。房地产不仅是具有居住功能的消费产品，也是融资和投资的工具，甚至在资本市场上还具有金融产品的一些特征。我们应该尊重这类案件的特殊规则。对于既签民间借贷合同又签房屋买卖合同的人，我们要具体分析。既要准确理解《民间借贷司法解释》(即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定——编者按》)第二十四条对法律行为性质的界定，又要注意区分不同案件的基本事实，尊重市场主体的交易安排，避免机械适用。比如先签借款合同，借款到期后无法清偿债务，双方又签订房屋买卖合同将之前的借款转为购房款，就不应该再定性为借款的法律关系。当然，要严格禁止变相高利贷、拘禁等违法活动；对于房地产开发商的非法融资、一房多卖、重复抵押等，应根据产权优先于债权的原则、产权成立时间、合同履行情况等确定权利保护的优先顺序。，在对方是善意的情况下。特别是要注意正确认识占有权利推定的效力，妥善处理占有与登记的冲突，依法保护合法占有人的权益。

第三，关于有限处分权房地产转让合同的效力。合同效力的本质是公权力对私法自治的评价。众所周知，在房地产领域，土地出让、合作开发、房屋买卖存在一级、二级、三级市场，从公权力的介入程度来看，这些市场依次被弱化。因此，我们也应该依次放松对合同效力的控制。应特别注意这三个市场在经济体系、法律体系和判例中的不同安排和规则。实践中，出卖人在签订房屋转让合同时未取得房屋所有权证，未经其他共有人同意，或者该房屋已依法抵押、查封的，该房屋转让合同的效力存在争议。我们认为，总的来说，房地产转让已经属于房地产三级市场，应该更多地发挥私法自治的功能。在具体法律适用方面，虽然《买卖合同司法解释》(即《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释——编者按》)主要适用于动产，但在不动产交易方面，应与《解释》第三条规定的精神保持一致。要正确适用区分合同效力和产权变动的原则，充分发挥合同法和物权法在不同交易阶段的调整功能，既要严格体现合同对当事人的约束力，又要体现产权变动。对于这类合同，单纯认定合同无效是不合适的。我们可以根据当事人的过错程度，考虑通过违约责任来平衡双方的利益。

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