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合作开发税务筹划
来源:工程 发布时间:2021年04月06日

项目合作开发方式的税务分析筹划 

1 、以物易物式合作建房 

(1) 土地使用权和房屋所有权相互交换, 双方都取得了拥有部分房屋的所有权。 在这一合作 过程中, 甲方以转让部分土地使用权为代价, 换取部分房屋的所有权, 发生了转让土地使用 权的行为; 乙方则以转让部分房屋的所有权为代价, 换取部分土地的使用权, 发生了销售不 动产的行为。 合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。 实际业务中由于土地使用权证在 甲方。 参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房, 因涉及办理房产证和施工许可证 等,比较复杂,实际操作性较差,一般房地产企业不会考虑此种方法。 

(2) 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙 方投资在该土地上建造建筑物并使用, 租赁期满后, 乙方将土地使用权连同所建的建筑物归 还甲方。 在这一经营过程中, 乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 甲方是以出 租土地使用权为代价换取建筑物。 甲方发生了出租土地使用权的行为, 对其按“服务业-租 赁业”征营业税; 乙方发生了销售不动产的行为, 对其按“销售不动产”税目征营业税。 对 双方分别征税时, 其营业额也按 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》 第十五条的规 定核定。所得税处理方面,开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、 个人合作或合资 开发房地产项目, 该项目未成立独立法人公司, 开发合同或协议中约定向投资各方分配开发 产品的, 开发企业在首次分配开发产品时, 如该项目已经结算计税成本, 其应分配给投资方 ( 即合作、 合资方, 下同 ) 开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额; 如未结算计税成本,则将投资方 的 投 资 额 视 同预售收入进行相关的税务处理。土地增值税 方面,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建 成 后 按 比 例 分 房 自 用 的 ,暂 免 征 收土地增值税; 建成后转让的, 应征收土地增值税。 这种方法适合参与合作建房的双方出于 自用目的,因土地出租,办理相关产权证较困难,不适合对外出售的开发产品。

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